Concurrentie op het gebied van landgebruikscodes voor percelen bestemd voor agrarische groothandelsmarkten is een van de praktisch meest significante problemen bij de landgebruiksplanning- van dergelijke projecten. De reden hiervoor ligt in het feit dat de infrastructuur van de agrarische groothandelsmarkten van nature complex is: ze combineert handelsplatforms, logistieke -opslagfaciliteiten, transportdiensten en serviceobjecten, wat in de praktijk vaak leidt tot een "concurrentie" tussen verschillende codes voor landgebruik.
Deze informatie wordt gedeeld door Dr. of Law, geëerd advocaat van Oekraïne, volksafgevaardigde van de VI, VII-convocaties, lid van de Commissie van de Verchovna Rada van Oekraïne voor agrarisch beleid en landbetrekkingen (2012-2014) Volodymyr Pylypenko.
Een voorbeeld van concurrerende codes voor landgebruik is 01.12 (Voor de plaatsing van infrastructuur voor agrarische groothandelsmarkten) en 03.07 (Voor de bouw en het onderhoud van handelsgebouwen). Een groothandelsmarkt omvat bijna altijd handelspaviljoens/-gebieden, administratieve gebouwen en dienstgebouwen, wat soms ten onrechte kan leiden tot het toekennen van de landgebruikscode 03.07 of 03.15 in plaats van de specifieke code 01.12.
Als het gaat om agro-diensten (dienstverlening aan producenten, apparatuur, agrochemie, serviceactiviteiten), is er soms concurrentie tussen de codes 01.11 (voor het verlenen van diensten in de landbouw) en 01.12 (voor het plaatsen van infrastructuur voor agrarische groothandelsmarkten).
Het aanbevolen algoritme voor het overwinnen van de botsing van codes voor landgebruik, dat overeenkomt met de logica van de rechtspraktijk:
1. Bepaal de grondcategorie op basis van de titeldocumenten voor het perceel en de informatie van het Staatskadaster. Als de landcategorie agrarisch is, is het onmogelijk om een landgebruikscode toe te kennen die toebehoort aan woon- en openbare gronden zonder een behoorlijke verandering in het wettelijke regime van het land. Er zijn gevallen waarin een reeds gevormd perceel, inclusief het perceel dat van landgebruikers is afgenomen voor publieke behoeften, wordt overgedragen naar een agrarische groothandelsmarkt. Artikel 10 van de wet van Oekraïne "Betreffende de groothandelsmarkten voor landbouwproducten" voorziet in de aankoop/onteigening voor publieke behoeften, en procedureel worden dergelijke acties uitgevoerd volgens de regels van de Landwet van Oekraïne (artikelen 146, 149, enz.) en, indien nodig (als het gaat om privé-eigendom), rekening houdend met de speciale wet van Oekraïne "Betreffende de vervreemding van percelen en andere onroerend goed die zich daarop bevinden en die zich in particulier bezit bevinden, voor publieke behoeften of redenen van sociale noodzaak."
In dit geval zijn er situaties waarin landbouwgronden worden onteigend, terwijl binnen de aangegeven categorie alleen het type landgebruik verandert. Daarom is het noodzakelijk om de eigendomsdocumenten van de vorige grondgebruiker in overweging te nemen om de juiste grondcategorie te bepalen die behouden zal blijven na de onteigening en overdracht naar de agrarische groothandelsmarkt.
De grondwetgeving koppelt de infrastructuur van de groothandelsmarkten voor landbouwproducten rechtstreeks aan de categorie landbouwgronden. Artikel 22 van de Landcode van Oekraïne definieert dus dat landbouwgrond ook grond omvat die bestemd is voor de productie van landbouwproducten, voor wetenschappelijk landbouwonderzoek en onderwijsactiviteiten, evenals voor de plaatsing van relevante productie-infrastructuur, inclusief de infrastructuur van groothandelsmarkten voor landbouwproducten.
Deze wetgevingslogica wordt gedetailleerd beschreven in de Classificatie van soorten landgebruik, waar binnen de sectie 'Landbouwgronden' een afzonderlijk type landgebruik 01.12 wordt gegeven – 'Voor de plaatsing van infrastructuur voor agrarische groothandelsmarkten.' Daarom moet, vanuit het perspectief van het wettelijke grondregime, de plaatsing van een groothandelsmarkt (als infrastructuurobject van de landbouwmarkt) op landbouwgronden worden geformaliseerd door het overeenkomstige type landgebruik (01.12) vast te stellen in de landbeheerdocumentatie en dit weer te geven in de informatie over het staatskadaster.
2. Bepaal het "hoofddoel" van het ter beschikking stellen van het perceel op basis van primaire documenten (besluit/contract/staatswet/grondbeheerproject).
3. Pas het specialiteitsprincipe (lex specialis) toe: als er een specifieke code in de classificator voor uw geval staat, kiest u deze. Voor de infrastructuur van agrarische groothandelsmarkten omvat de classificator rechtstreeks code 01.12.
4. Controle op naleving stedenbouwkundige documentatie (functionele zone/bestemmingsplan/omvattend plan). Dit is vooral belangrijk wanneer het perceel zich in een bevolkt gebied bevindt. Als de functionele zone 'agro-logistiek/productie/magazijn/marktinfrastructuur' is, staat code 01.12 buiten kijf.
5. Bepaal de juridische aard van de infrastructuur die zich op het perceel bevindt. Stel vast dat het project/object inderdaad een agrarische groothandelsmarkt is en geen winkelcentrum. De sterkste kenmerken: 1) de status van een agrarische groothandelsmarkt toegekend in overeenstemming met de wet (volgorde van de bevoegde instantie + certificaat), indien deze al is verkregen of gelijktijdig wordt verkregen; 2) werkingsregels/bedrijfsmodel (groothandelsstroom, landbouwproducten, logistiek, verliesvermindering, "landbouwmarktinfrastructuur" als complex). Indien de infrastructuur van de agrarische groothandelsmarkt (goederenstroom + logistiek + service voor producent/koper) overheerst, is het raadzaam om code 01.12 te gebruiken. Indien commerciële handel de boventoon voert (winkels/paviljoens zonder specifieke agrarische “markt”-functie), prevaleert code 03.07 (of code 03.10 in de vorige versie van de Classifier).
Codes 01.12 en 03.07 (voorheen 03.10) zijn geen "varianten van hetzelfde" landgebruiksdoel, maar codes van verschillende wettelijke regimes omdat 01.12 direct binnen de reeks landbouwgronden valt, terwijl 03.10 objecten van openbare/commerciële infrastructuur beschrijft.
Waarom gronden voor agrarische groothandelsmarkten code 01.12 moeten krijgen en de risico's van het classificeren van dergelijke percelen als gronden voor openbare bebouwing.
Ten eerste is er een directe aanwijzing in de Landcode van Oekraïne: de infrastructuur van de groothandelsmarkten voor landbouwproducten is een onderdeel van landbouwgronden. Artikel 22 van de Landwet van Oekraïne omvat rechtstreeks de infrastructuur van de groothandelsmarkten voor landbouwproducten in de doeleinden waarvoor landbouwgronden worden verstrekt. Daarom, als het object in wezen een 'groothandelsmarkt voor landbouwproducten' is, is de juiste basis voor het landgebruik landbouwgrond, en niet openbare bebouwing.
Ten tweede voorziet het bestemmingsplan (LUZP) in een bijzondere, smalle code 01.12, die voorrang heeft op de algemene ‘markt’-code 03.07 (voorheen 03.10).
Ten derde de prioriteit van het gebruik van landbouwgronden voor landbouwdoeleinden. De Landcode van Oekraïne stelt de prioriteit vast van gronden die geschikt zijn voor landbouw en blijft voorzichtig bij het toewijzen ervan niet voor 'landbouwdoeleinden'. Als de groothandelsmarkt voor landbouwproducten functioneel deel uitmaakt van de agrarische productieketen (logistiek/opslag/primaire verwerking, enz.), dan lijkt het omzetten van dergelijke gronden in openbare bebouwing door ze code 03.07 (voorheen 03.10) toe te kennen een ongerechtvaardigde verwijdering uit de landbouwgronden, wat in tegenspraak is met de artikelen 22 en 23 van de Landwet van Oekraïne.
Ten vierde vereist het toepassen van code 03.07 (voorheen 03.10) strikte naleving van stedenbouwkundige eisen. Residentiële en openbare gronden worden dus gebruikt in overeenstemming met het algemene plan en andere stedenbouwkundige documentatie. Voor percelen buiten bevolkte gebieden betekent dit vaak dat autoriteiten/regelgevende instanties zonder de juiste planningsbasis en functionele rechtvaardiging de legitimiteit van een dergelijk 'stedelijk' gebruik in twijfel zullen trekken.
Een belangrijke verduidelijking: de huidige versie van artikel 38 van de Landcode van Oekraïne formuleert het concept van residentiële en openbare gronden functioneel, zonder een directe link 'alleen binnen bevolkte gebieden'. Als de overdracht van een perceel grond naar een agrarische groothandelsmarkt echter vóór 17 juni 2020 heeft plaatsgevonden (vóór de wijzigingen van artikel 38 van de Landwet van Oekraïne), is het onmogelijk om dat perceel als openbare constructie te classificeren.
Er zijn geen wettelijke verboden op het lokaliseren van een perceel met het landgebruikstype 01.12 "Voor de plaatsing van infrastructuur voor agrarische groothandelsmarkten" binnen bevolkte gebieden – op voorwaarde dat wordt voldaan aan de vereisten voor het functionele doel van het gebied (stedenbouwkundige documentatie) en de juiste aanduiding van het landgebruik. De wet van Oekraïne "op de groothandelsmarkten voor landbouwproducten" bepaalt dat de locaties van de landbouwinfrastructuur worden bepaald door het bevoegde centrale orgaan "op het relevante grondgebied" op basis van economisch opportunisme (zonder het voorbehoud "alleen buiten bevolkte gebieden").
Evenzo bestaat er geen algemeen wettelijk verbod om code 03.07 alleen toe te kennen aan percelen binnen bevolkte gebieden. Sinds 2020 is de definitie van residentiële en openbare gronden in de Landcode van Oekraïne niet uitsluitend gebonden aan bevolkte gebieden, maar wordt deze beschreven door middel van functioneel gebruik (plaatsing van woongebouwen, openbare gebouwen en constructies, enz.).
Conclusies
De aanwezigheid van een speciaal juridisch regime voor de groothandelsmarkten voor landbouwproducten neemt het grootste probleem niet weg: de fragmentatie van de wettelijke regelgeving op het gebied van land, die de ‘concurrentie’ van landgebruikscodes genereert en, als gevolg daarvan, verhoogde conflicten en regelgevingsrisico’s voor landbouwbedrijven.
Tegelijkertijd, gezien de hierboven beschreven wetgevende logica, de toegenomen bescherming van landbouwgronden en het voornemen van de staat om het gebruik ervan in de eerste plaats voor agrarische doeleinden te garanderen, verwerven de groothandelsmarkten voor landbouwproducten, in overeenstemming met de procedure die door de wet is vastgelegd, percelen met een speciaal doel, namelijk voor het plaatsen van infrastructuur voor de groothandelsmarkten voor landbouwproducten. Daarom kunnen de overeenkomstige percelen in dit geval de landgebruikscode 01.12 krijgen als de enige mogelijke en overeenkomend met de daadwerkelijke gebruikscode.
In de praktische dimensie zou het bepalen van de ‘juiste’ landgebruikscode moeten berusten op primaire documenten over perceelvorming, de feitelijke dominante functie van de infrastructuur en stedenbouwkundige beperkingen (functionele zones), in plaats van op formele tekens van individuele objecten (paviljoens, handelspanden), die slechts elementen zijn van de complexe infrastructuur van de agrarische groothandelsmarkt. Een kwalitatieve juridische controle van documenten bij het formaliseren van landrechten voor een groothandelsmarkt voor landbouwproducten zorgt voor belangrijke aspecten: voorspelbaarheid van de implementatie van infrastructuurprojecten, bescherming van investeringen en minimalisering van de risico's van juridische geschillen en vervolging door wetshandhavers.
